¿Qué es un préstamo inmobiliario comercial? ¿Qué tipos hay disponibles?

Los propietarios de empresas suelen recurrir a préstamos inmobiliarios comerciales si tienen planes de ampliar o renovar su negocio. Estos préstamos son diferentes de otros tipos de préstamos para pequeñas empresas y funcionan de forma más similar a una hipoteca residencial.

• Explicación de las hipotecas comerciales
• Tipos de hipotecas comerciales
• ¿Cuál deberías elegir?

Préstamos inmobiliarios comerciales explicados

De manera similar a la contratación de una hipoteca para la vivienda, también puede contratar una hipoteca para comprar una propiedad comercial. Los préstamos inmobiliarios comerciales ayudan a los propietarios de empresas a financiar la compra o renovación de propiedades comerciales, como:

• Edificios de oficinas
• Comercios o centros comerciales
• Edificios de apartamentos
• Hoteles
• Restaurantes
• Edificios industriales

La mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales exigen que la propiedad esté ocupada por el propietario, lo que significa que la empresa debe residir físicamente en al menos el 51 % del edificio. Si la propiedad no estará ocupada mayoritariamente por el propietario, los prestatarios pueden tener que buscar un préstamo inmobiliario de inversión.

Los términos y las tasas pueden variar según el prestamista y la propiedad que se financie (consulte nuestra guía sobre las tasas promedio de préstamos inmobiliarios comerciales para tener una mejor idea). Las tasas de interés pueden ser fijas o variables, y los pagos iniciales para propiedades comerciales suelen oscilar entre el 10 % y el 30 %, con plazos de pago tan cortos como cinco años y tan largos como 25. Algunos préstamos se amortizan por completo (cada pago mensual será el mismo hasta que se pague el préstamo), mientras que otros pueden tener pagos solo de intereses con un pago final global al final del plazo.

Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales

Existe una variedad de préstamos para bienes raíces comerciales, incluidos préstamos bancarios, préstamos de la Small Business Administration (SBA) y préstamos puente. A continuación, analizamos algunas de estas opciones.

Hipoteca comercial tradicional

Al igual que una hipoteca residencial, un préstamo comercial está garantizado por la propiedad que se compra. Más allá de eso, los términos pueden variar según el prestamista. Algunos bancos otorgarán préstamos totalmente amortizados con plazos largos de hasta 20 años y relaciones préstamo-valor que suelen ser de hasta el 80%. Otros bancos pueden tener préstamos de solo interés con plazos de 10 años y relaciones préstamo-valor del 65%.

Calificar para un préstamo inmobiliario comercial tradicional es generalmente más difícil que otros tipos de préstamos comerciales. Los bancos quieren ver a los dueños de negocios con un buen crédito personal y un alto índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR, por sus siglas en inglés); un índice alto muestra a los prestamistas que su negocio está generando suficientes ingresos para pagar el préstamo. Para calcular su DSCR, debe dividir su ingreso operativo neto anual por sus pagos de deuda anuales; los prestamistas generalmente buscan una puntuación de al menos 1,25.

A pesar de los estrictos requisitos, los préstamos hipotecarios tradicionales tienden a tener tasas de interés más bajas en comparación con algunos productos crediticios alternativos, generalmente dentro de unos pocos puntos porcentuales de una tasa preferencial, como la tasa preferencial del Wall Street Journal (WSJ).

Préstamo SBA 7(a)

El préstamo insignia de la SBA, el préstamo 7(a), se puede utilizar para comprar terrenos o edificios, construir propiedades nuevas o renovar propiedades existentes, siempre que el inmueble esté ocupado por su propietario. A través de este programa, puede pedir prestado hasta $5 millones a través de un prestamista afiliado a la SBA.

El límite de la tasa de interés de un préstamo 7(a) puede ser fijo (11,25%), variable (8%) o una combinación de ambos. Las tasas se basan en la tasa preferencial más baja, la tasa LIBOR a 30 días o la tasa de interés fija opcional de la SBA. Los plazos de pago de los préstamos 7(a) utilizados para bienes raíces pueden llegar a los 25 años. Estos préstamos se amortizan por completo.

Préstamo SBA 504

Además del programa 7(a), la SBA ofrece préstamos específicamente para bienes raíces ocupados por el propietario o compras de equipos a largo plazo. Estos préstamos, llamados préstamos 504, se componen de dos préstamos diferentes: uno proviene de una Compañía de Desarrollo Certificada (CDC) por hasta el 40% del monto del préstamo y el otro de un prestamista externo por el 50% o más del monto del préstamo. Usted, el prestatario, será responsable de realizar un pago inicial de al menos el 10%. La parte de CDC del préstamo puede variar de $5 millones a $5.5 millones, lo que significa que todo el proyecto que se está financiando puede ser de más de $10 millones o más. El monto mínimo de préstamo que puede solicitar es $25,000.

Las tasas de interés de la parte del CDC son fijas y pueden variar entre el 2,623 % y el 2,887 %, a partir de mayo de 2021. La tasa de interés del préstamo de terceros puede ser fija o variable y está sujeta a un límite máximo: 6 % por encima de la tasa preferencial de Nueva York o la tasa de interés máxima en un estado determinado, lo que sea menor. El plazo máximo es de 25 años.

Préstamos de conducto/CMBS

Los préstamos de concesión son hipotecas comerciales titulizadas, lo que significa que el prestamista juntó varios préstamos inmobiliarios comerciales y los vendió a inversores en un mercado secundario. Los préstamos de concesión se comportan de manera un poco diferente a los préstamos inmobiliarios comerciales tradicionales. Pagar el préstamo antes de tiempo, por ejemplo, puede generar cargos por penalización por pago anticipado. Los requisitos flexibles también pueden ayudar a los propietarios de empresas que de otra manera no calificarían para un préstamo hipotecario tradicional.

Los prestamistas de préstamos hipotecarios generalmente financian montos de entre $1 millón y $3 millones y hasta $50 millones. Los préstamos hipotecarios, en promedio, tienen una relación préstamo-valor del 75% con plazos de cinco a diez años y períodos de amortización de 25 a 30 años. Cada pago mensual será el mismo hasta un pago final global al final del plazo del préstamo. Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios suelen ser fijas y más bajas que las tasas de una hipoteca tradicional.

Préstamos puente comerciales

Los préstamos puente ofrecen financiación rápida que se utiliza para “salvar la brecha” hasta que se pueda conseguir financiación a largo plazo para la propiedad comercial. Un propietario de una empresa, por ejemplo, puede utilizar uno para competir con postores que ofrecen todo en efectivo por una propiedad y luego refinanciar a un préstamo a largo plazo después de conseguir la propiedad. Por lo general, la mayoría de los préstamos puente tienen plazos muy cortos (a menudo de seis meses a tres años) y deben pagarse en su totalidad después del vencimiento. Las tasas de interés de los préstamos puente suelen ser unos pocos puntos porcentuales más altas que la tasa vigente en el mercado.

Los préstamos puente comerciales son más fáciles de conseguir a través de prestamistas alternativos que de bancos y cooperativas de crédito. Dado que los plazos más cortos aumentan el riesgo del prestamista, calificar para un préstamo puente puede ser un desafío. Los dueños de negocios generalmente necesitan tener un crédito sólido y una relación deuda-ingreso baja para que se les apruebe. Los pagos iniciales generalmente oscilan entre el 10% y el 20% y, a menudo, se cierran más rápido que los préstamos inmobiliarios convencionales.

Préstamos de dinero blando y duro

Los préstamos con garantía hipotecaria son similares a los préstamos puente, con la principal diferencia de que la mayoría de los préstamos con garantía hipotecaria son otorgados por prestamistas o inversores privados y pueden tener requisitos de pago inicial más altos. Al igual que los préstamos puente, los préstamos con garantía hipotecaria tienen plazos más cortos, tasas de interés más altas y pagos de solo intereses. También es más fácil calificar para ellos y más rápido obtener la financiación que una hipoteca tradicional.

Los préstamos con garantía hipotecaria son un híbrido entre un préstamo con garantía hipotecaria y una hipoteca tradicional. A diferencia de los prestamistas con garantía hipotecaria que priorizan el valor de la propiedad, los prestamistas con garantía hipotecaria dan mayor importancia a la solvencia crediticia. Una calificación crediticia más alta puede garantizar una tasa de interés más baja que un préstamo con garantía hipotecaria. Los plazos pueden variar de seis meses a algunos años. Y, al igual que los préstamos con garantía hipotecaria, los préstamos con garantía hipotecaria también se cierran rápidamente. Pueden ser una buena opción para los prestatarios que necesitan vender rápidamente una propiedad, pero no quieren pagar las altas tasas que conlleva un préstamo con garantía hipotecaria o un préstamo puente.

¿Qué préstamo inmobiliario comercial es adecuado para su negocio?

A continuación se ofrecen algunos consejos que pueden ayudarle a elegir el mejor préstamo inmobiliario comercial para sus necesidades y antecedentes:

Determinar qué tan rápido necesitas los fondos.

Si necesita financiación rápida (por ejemplo, para competir con un comprador que paga en efectivo por una propiedad comercial), es posible que un préstamo de la SBA o un préstamo hipotecario comercial tradicional no funcionen, ya que el tiempo de financiación para estas opciones de financiación a veces puede llevar meses. Un préstamo inmobiliario comercial alternativo que se pueda financiar en unos pocos días, como un préstamo puente comercial, puede ser una mejor opción.

Utilice sus calificaciones para limitar sus opciones.

Tus antecedentes y calificaciones reducirán las opciones de financiación que puedes obtener de manera realista. Si tienes un buen historial crediticio y tu empresa tiene un alto índice de cobertura del servicio de la deuda, entonces puedes calificar para un préstamo hipotecario comercial tradicional con tasas favorables y plazos más largos. Los solicitantes con mal historial crediticio pueden tener más éxito con un prestamista de dinero duro con requisitos indulgentes; solo ten en cuenta las altas tasas de interés.

Compare precios.

No acepte la primera oferta que le den: compare las tasas y los términos con distintos prestamistas. Muchos dueños de negocios comienzan con prestamistas con los que ya tienen relaciones, como la institución en la que realizan sus operaciones bancarias comerciales. Los bancos regionales y locales son otro buen punto de partida, ya que estas instituciones tienden a comprender mejor el mercado local. Al presentar la solicitud , tenga cuidado cuando los prestamistas realicen consultas crediticias “suaves” en lugar de “duras”; estas últimas pueden dañar su puntaje crediticio.