Comprar o alquilar bienes raíces comerciales: ventajas y desventajas de cada uno

Muchas empresas operan en espacios comerciales, ya sean locales comerciales, fábricas u oficinas. Si está iniciando una nueva empresa o ampliando una existente, tendrá que decidir si alquilar o comprar un inmueble comercial.

Cuando compra una propiedad, puede pagarla en efectivo por adelantado o financiarla con un préstamo. Con un contrato de arrendamiento, alquila la propiedad por un plazo determinado, momento en el que debe renegociar si desea seguir usándola. Hay varios factores que influyen en la elección de la estrategia adecuada para su negocio, entre ellos, las salidas de efectivo, los costos recurrentes, las implicaciones fiscales, el valor de la propiedad, el capital social y más.

• Pros y contras de comprar bienes raíces comerciales
• Pros y contras del arrendamiento de inmuebles comerciales
• ¿Cuándo conviene comprar o arrendar una propiedad comercial?

Pros y contras de comprar bienes raíces comerciales

Los bienes raíces comerciales mantienen su valor a lo largo del tiempo siempre que se mantengan adecuadamente: son activos a largo plazo. A continuación, se presentan algunas ventajas y desventajas de comprar una propiedad comercial.

Ventajas de comprar

Generación de capital: si pagas todo en efectivo, eres dueño del 100 % de la propiedad de inmediato. Si solicitas un préstamo, el pago inicial y los pagos mensuales generan capital en la propiedad. Si refinancias o vendes la propiedad, tu capital es la diferencia entre el valor justo de mercado de la propiedad y el saldo restante del préstamo, y ayuda a generar el valor general de tu negocio.

Valorización de activos: poseer bienes raíces comerciales le permite beneficiarse de la apreciación del capital, es decir, el aumento del valor de su propiedad a lo largo del tiempo. La tasa de apreciación varía según la tasa de inflación, las condiciones locales de oferta y demanda, las tasas de interés y otros factores.

Ingresos por alquiler: Normalmente, una empresa que compra una propiedad comercial ocupa al menos el 51 % de la misma. Esto se debe a que los prestamistas clasifican el inmueble como una propiedad de inversión cuando la participación de la propiedad es del 50 % o menos, un factor que dificulta la obtención del préstamo. Si le sobra espacio, es posible que desee alquilárselo a inquilinos y crear una fuente de ingresos secundaria. Por ejemplo, si compra un edificio pequeño, puede alquilar la planta baja a un minorista, un restaurante, una agencia de viajes u otra empresa.

Desgravaciones fiscales: puede deducir los intereses y la depreciación de su propiedad comercial como desgravación fiscal.

Control: cuando eres dueño de una propiedad, tienes control sobre ella (dentro de los límites de las restricciones de zonificación), lo que significa que no tienes que negociar con un propietario si quieres reconfigurar el espacio. También tendrás que realizar pagos hipotecarios mensuales fijos, en lugar de un pago de alquiler que se puede modificar cuando vence un contrato de alquiler.

Desventajas de comprar

Gastos iniciales: por lo general, deberá realizar un pago inicial de entre el 10 % y el 40 % del valor de la propiedad, y también deberá pagar los costos de cierre y los honorarios de apertura y tasación. Por ejemplo, en el caso de una propiedad de $1 millón, puede esperar pagar entre $100 000 y $400 000 de su bolsillo por el pago inicial y otros honorarios.

Dificultad para calificar para la financiación: es posible que tenga problemas para calificar para un préstamo inmobiliario comercial con una tasa de interés razonable si usted o su empresa no pueden obtener la aprobación para la financiación bancaria. Si bien los mejores préstamos inmobiliarios comerciales pueden tener tasas de interés inferiores al 4 %, los préstamos otorgados por prestamistas de dinero duro pueden tener tasas del 10 % o más. En este caso, puede resultar más rentable alquilar.

Penalizaciones por pago anticipado: Muchos préstamos inmobiliarios comerciales vienen con elevadas penalizaciones por pago anticipado u otras penalizaciones específicas de los bienes raíces comerciales, en forma de mantenimiento del rendimiento o cancelación, si paga por adelantado el saldo del préstamo.

Responsabilidad: Usted es responsable si alguien resulta herido en su propiedad, lo que significa que tendrá que pagar una póliza de seguro de responsabilidad civil para protegerse de demandas judiciales. Si alquila parte de la propiedad, está sujeto a la responsabilidad del administrador de la propiedad, lo que requerirá un seguro adicional y el mantenimiento de la propiedad. Además, muchos préstamos pueden requerir una garantía personal, lo que lo hace personalmente responsable de pagar el préstamo si su empresa no puede hacerlo.

Pérdida de liquidez o capital: Siempre existe la posibilidad de que el valor de su propiedad disminuya y que usted sufra una pérdida de capital si decide vender, lo cual es un inconveniente. Además, también puede tener problemas de liquidez, ya que su dinero estaría atado a la propiedad. Para recuperar su dinero, tendría que vender o hacer una refinanciación con retiro parcial de efectivo. Además, el dinero atado a la propiedad podría haberse utilizado para otras oportunidades si la hubiera alquilado.

Pros y contras del arrendamiento de inmuebles comerciales

Los contratos de alquiler comerciales suelen tener una duración de entre cinco y diez años. Puedes utilizar la propiedad durante el arrendamiento, sujeto a las restricciones incluidas en el contrato de arrendamiento.

Ventajas del leasing

Más liquidez: Usted inmoviliza una cantidad significativamente menor de su efectivo porque no necesita hacer un pago inicial para mudarse al espacio. Sin embargo, debe esperar pagar honorarios por adelantado por un abogado, un agente, una inspección previa al arrendamiento y un depósito de garantía.

Costo mensual fijo: cuando alquilas, por lo general no tendrás que pagar ningún mantenimiento, reparación o conservación importante de la propiedad, aunque es posible que debas pagar reparaciones menores. En cambio, sabrás exactamente cuánto debes pagar cada mes sin la preocupación de costos de reparación imprevistos y costosos.

Beneficios fiscales: Puede deducir estos costos a medida que los incurra: pagos de alquiler, seguro de propiedad, impuestos a la propiedad (según el tipo de alquiler), servicios públicos y mantenimiento. Puede deducir el pago total del alquiler, a diferencia de la deducción de solo intereses de una hipoteca.

Más flexibilidad: calificar para un contrato de arrendamiento suele ser más fácil que calificar para un préstamo inmobiliario comercial, por lo que tiene más opciones a la hora de elegir un espacio. También puede mudarse cuando finalice el contrato de arrendamiento sin tener que vender la propiedad. Es posible que pueda permitirse el lujo de alquilar una propiedad que sea demasiado cara para comprarla, lo que puede ayudarlo a conseguir una ubicación privilegiada o estratégica.

Desventajas del leasing

Sin capital ni plusvalía: no acumula ningún capital cuando alquila, aunque algunos contratos tienen una característica de alquiler con opción a compra para propiedades comerciales que le permite aplicar una parte del alquiler que ya pagó a la compra de la propiedad. Sin capital, no se beneficia de la plusvalía.

Sin ingresos pasivos: usted no es el propietario y, por lo tanto, no puede cobrar el alquiler a otros, perdiendo así el ingreso secundario que podría obtener al poseer una propiedad.

El alquiler es caro: los pagos mensuales del alquiler suelen superar los pagos de la hipoteca de la misma propiedad. El contrato de alquiler típico de triple neto hace que los inquilinos sean responsables del seguro minorista mensual, los impuestos a la propiedad, los servicios públicos y los costos de mantenimiento. Cuando se suman al pago del alquiler, los costos son mayores, aunque los costos después de impuestos dependen de la situación.

Sin control: el contrato de alquiler puede tener restricciones e incluso cláusulas de rescisión anticipada que limitan la capacidad del inquilino de controlar el espacio alquilado. No tiene control sobre los aumentos del alquiler cuando vence el contrato de alquiler y, si cierra su negocio, debe seguir pagando el alquiler o enfrentar sanciones.

¿Cuándo conviene comprar o arrendar una propiedad comercial?

Por lo general, tiene más sentido comprar si tiene suficiente efectivo para el pago inicial y seis meses de pagos de hipoteca sin que su empresa tenga problemas de liquidez. Comprar puede ser una buena opción si:

• ¿Quiere alquilar parte del espacio para generar un flujo de ingresos secundario?
• Plan para generar valor en la propiedad
• ¿Quieres reorganizar el espacio como mejor te parezca?

Por otro lado, el leasing puede ser la respuesta adecuada si desea:

• La flexibilidad para mudarse al final del contrato de arrendamiento.
• Para evitar atar su dinero en el pago inicial
• Más deducciones fiscales en los costes de leasing
• Libertad de la responsabilidad de mantener la propiedad, dependiendo de su contrato de arrendamiento
• Operar en un espacio demasiado caro para adquirirlo

Si está interesado en comprar bienes raíces comerciales, debería considerar un préstamo garantizado por la Small Business Administration (SBA) como primera opción. La SBA ofrece dos programas de préstamos que se pueden utilizar para bienes raíces comerciales: préstamos 7(a) y préstamos 504. Si bien los préstamos 7(a) son préstamos de propósito general, los préstamos 504 están diseñados específicamente para la compra o refinanciamiento de propiedades comerciales.