Guía hipotecaria: ¿Cuál es el tiempo promedio para cerrar la compra de una casa?

Según Ellie Mae, la empresa líder de software hipotecario, el tiempo promedio que tardan los compradores de viviendas en cerrar la compra de una vivienda en los Estados Unidos (a febrero de 2019) es de 47 días para todos los tipos de préstamos. En general, los préstamos para compra demoran más en cerrarse que los préstamos para refinanciamiento, en un promedio de 12 días. Obtenga más información sobre el proceso de compra, el tiempo empleado en cada etapa y consejos para mantener el cierre según lo previsto a continuación.

• ¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar la compra de una casa?
• Horarios de cierre típicos: por tipo de préstamo
  • Tiempo promedio de cierre para un préstamo convencional
  • Tiempo promedio de cierre de un préstamo FHA
  • Tiempo de cierre promedio para un préstamo VA
• ¿Cómo han cambiado los horarios de cierre a lo largo del tiempo?
• ¿Cómo puedo obtener un cierre rápido de préstamo hipotecario?

¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar la compra de una casa?

Es importante tener en cuenta que, si bien los plazos de cierre promedio pueden ser de 47 días para una compra y de 35 días para una refinanciación, la mayoría de los préstamos demoran en realidad entre 30 y 75 días en cerrarse. Si selecciona una fecha de cierre de depósito en garantía de 30 días o menos, deberá trabajar en estrecha colaboración con su prestamista para asegurarse de que el préstamo se mantenga encaminado para cerrarse a tiempo.

Si está solicitando una hipoteca para comprar su próxima casa, el proceso de cierre de la compra de la vivienda lleva un promedio de 47 días, desde la solicitud hasta el cierre y la financiación. Ciertos pasos en el proceso de préstamo se rigen por períodos de espera obligatorios, mientras que otros dependen de proveedores de servicios externos (como tasadores). A continuación, se muestra un proceso de préstamo típico paso a paso:

Resumen: Plazo medio de cierre

Hito	Tiempo para completar
Solicitud	1 día
Divulgación	Hasta 3 días para la entrega de la divulgación; tiempo adicional para revisión y finalización
Documentación	Unos días o semanas dependiendo de los tiempos de revisión y la disponibilidad de la información solicitada.
Evaluación	1-2 semanas para completar
Suscripción	1 a 3 días para revisión inicial
Aprobación condicional	De 1 a 2 semanas para una revisión de suscripción adicional y la aprobación de las condiciones
Autorizado para cerrar	Mínimo obligatorio de 3 días para reconocer la divulgación de cierre
Cierre y Financiación	De 1 a 3 días para recibir y revisar los documentos del préstamo firmados y desembolsar los fondos

Si su situación es compleja (debido a sus ingresos u otros factores), entonces puede requerir más tiempo y esfuerzo cerrar su préstamo. Otros factores, como los tiempos de entrega de la tasación, están fuera de su control, pero también podrían afectar la rapidez con la que se cierra su préstamo. A menudo es una buena idea revelar posibles señales de alerta desde el principio en lugar de esperar a que los suscriptores las detecten y hagan preguntas adicionales más adelante.

Solicitud (1 día)

Una vez que se acepta su oferta de vivienda, puede comenzar el proceso de préstamo con una solicitud de préstamo oficial. Hay seis datos necesarios para que un prestamista hipotecario considere su solicitud: su nombre, número de Seguro Social, ingresos estimados, dirección de la propiedad, valor estimado y monto de préstamo solicitado.

La Solicitud Uniforme de Préstamo Residencial (URLA) completa consta de cinco a seis páginas de información necesarias para procesar y suscribir completamente su solicitud. Su prestamista podría pedirle esta información por teléfono, pedirle que complete un formulario en línea o que complete una copia en papel. El proceso de solicitud debería completarse el primer día.

Divulgación (~3 días)

Tan pronto como un prestamista hipotecario tenga los seis detalles mencionados anteriormente, la ley le exige que le proporcione información oficial del préstamo, incluida una estimación del préstamo, dentro de los tres días.

La mayoría de los prestamistas le solicitarán su consentimiento para enviar las divulgaciones electrónicamente, de modo que toda la documentación inicial pueda proporcionarse mediante un enlace seguro a través de un portal o mediante un servicio de captura de firma electrónica. Es importante tener en cuenta que, si no da su consentimiento, se le enviarán copias impresas de todas las divulgaciones por correo postal, lo que podría agregar días al proceso del préstamo.

Documentación (unos días)

Su prestamista necesitará documentación adicional sobre sus ingresos y activos para poder presentar un expediente completo para la evaluación. A menudo, se le solicitan múltiples datos, ya que pueden surgir preguntas adicionales durante la revisión de sus documentos. Por ejemplo, si sus declaraciones de impuestos muestran ingresos provenientes de una propiedad en alquiler, se le solicitará información sobre la hipoteca, el impuesto a la propiedad y el seguro del propietario.

El proceso de solicitud, recopilación, envío y revisión de documentación e información podría tomar solo unos días, o mucho más tiempo dependiendo de la disponibilidad de su documentación y el tiempo que su prestamista tarde en revisarla.

Evaluación (1-2 semanas)

Puede solicitar la tasación tan pronto como le entregue a su prestamista el formulario de intención de proceder firmado. Cuanto antes pueda solicitar la tasación, mejor, ya que este servicio de terceros es necesario para cerrar la mayoría de los préstamos y depende de la programación de un tasador independiente autorizado.

El proceso de tasación en sí implica programar la inspección inicial, que el tasador realice la inspección y preparar un informe de tasación. El informe se entrega a la empresa de gestión de tasaciones para que realice un control de calidad antes de ser devuelto a su prestamista. Este proceso puede llevar de una a dos semanas, aunque puede llevar más tiempo en lugares más remotos. Para los vendedores, es una buena idea aprovechar este tiempo para realizar algunas mejoras cosméticas en su propiedad para ayudar a aumentar la probabilidad de que su tasación tenga un valor razonable.

Suscripción (1-3 días)

Un evaluador, o un equipo de evaluadores, revisará toda la información sobre sus ingresos, activos, propiedades y crédito para garantizar que su solicitud cumpla con todas las pautas del programa para el producto de préstamo que busca. Además de las pautas generales del producto, muchos prestamistas tienen pautas internas que van más allá de los requisitos básicos (a veces llamados requisitos superpuestos) que también debe cumplir.

Los tiempos de tramitación de la solicitud de préstamo varían de un prestamista a otro, pero se considera normal que el plazo sea de entre 24 y 72 horas. Sin embargo, si se encuentra en un mercado de compradores en alza o en medio de un auge de refinanciaciones, los tiempos de tramitación suelen extenderse debido al aumento del volumen de préstamos.

Aprobación condicional (1-2 semanas)

Una vez que un asegurador haya revisado su solicitud por primera vez, aprobará condicionalmente su archivo, suspenderá su archivo en espera de información adicional requerida para tomar una decisión o rechazará su archivo si no cumple con las pautas del programa.

Una aprobación condicional suele venir acompañada de una lista de documentación adicional, cartas explicativas e información adicional que el asegurador deberá revisar antes de firmar la aprobación final de su préstamo. El proceso de solicitud, recopilación, envío y revisión de las condiciones puede pasar por varias rondas de ida y vuelta antes de que se cumplan los requisitos de la evaluación. Dependiendo de los tiempos de respuesta para la revisión, esto podría llevar de una a dos semanas.

Autorizado para cerrar (3 días)

Obtener el visto bueno para cerrar el contrato es el último paso antes de que se puedan redactar los documentos finales del préstamo y entregárselos para que los firme y certifique ante notario. Su prestamista preparará un documento final de divulgación de cierre que detalle todos los términos, costos y otros detalles del préstamo y se lo entregará para que lo revise.

Existe un período de espera obligatorio de tres días después de recibir la Declaración de cierre antes de poder firmar los documentos del préstamo. La ley exige que se le asigne este período para revisar los términos finales del préstamo y consultar con los asesores que necesite.

Cierre y financiación (aproximadamente 1 día)

Después de firmar los documentos finales del préstamo, se los devuelven a su prestamista, quien los revisará para comprobar que estén completos y se asegurará de que todos los informes y la información de terceros estén en orden antes de desembolsar el préstamo. Una vez que se haya financiado su préstamo, la nueva hipoteca se registrará en su condado, a veces el mismo día hábil o el siguiente.

Horarios de cierre típicos: por tipo de préstamo

Los distintos tipos de préstamos tardan más en cerrarse según los requisitos y las pautas del programa. A continuación, se muestra un desglose de los tiempos de cierre promedio, en días, entre los préstamos hipotecarios promedio, los préstamos FHA y los préstamos VA:

Tipo de préstamo	Hora de cierre (días)
Compra convencional	47
Refinanciación convencional	35
Compra de la FHA	47
Refinanciamiento FHA	32
Compra de VA	49
Refinanciamiento de VA	42

Tiempo promedio de cierre para un préstamo convencional

El cierre de un préstamo hipotecario convencional, de acuerdo con los estándares de préstamos calificados de Fannie Mae, demora aproximadamente 47 días. Las refinanciaciones convencionales son más rápidas y demoran aproximadamente 35 días en cerrarse en promedio.

Los préstamos hipotecarios convencionales siguen el camino más tradicional desde la solicitud hasta el cierre y la financiación. A diferencia de los préstamos FHA y VA, normalmente no hay requisitos de suscripción, tasación o aprobación especializados además de las pautas de Fannie Mae o Freddie Mac. En términos generales, las refinanciaciones demorarán mucho menos tiempo en cerrarse que los préstamos para nuevas compras.

Tiempo promedio de cierre de un préstamo FHA

El cierre de un préstamo hipotecario de la FHA demora aproximadamente 47 días. Las refinanciaciones de la FHA son más rápidas y demoran aproximadamente 32 días en cerrarse en promedio.

Los préstamos de la FHA generalmente se cierran en un plazo muy similar a los préstamos convencionales, pero pueden requerir más tiempo en puntos específicos del proceso. Por ejemplo, las tasaciones de los préstamos de la FHA deben ser realizadas por un tasador aprobado por la FHA , y cualquier problema de seguridad o habitabilidad debe solucionarse antes de que se permita cerrar el préstamo. La gran diferencia en los tiempos de cierre entre las refinanciaciones de la FHA y los préstamos para compra probablemente se deba al proceso acelerado que ofrecen las refinanciaciones simplificadas de la FHA.

Tiempo de cierre promedio para un préstamo VA

El cierre de un préstamo hipotecario VA demora aproximadamente 49 días. Las refinanciaciones VA son más rápidas y demoran alrededor de 42 días en cerrarse en promedio.

Los préstamos VA suelen tardar más en cerrarse que los préstamos convencionales. Esto se debe a los requisitos de suscripción más estrictos para los préstamos VA y al hecho de que no todos los prestamistas suscriben los préstamos VA internamente. La gran diferencia en los tiempos de cierre entre las refinanciaciones VA y los préstamos para compra probablemente se deba al proceso acelerado que ofrecen las refinanciaciones simplificadas VA.

Sólo los prestamistas con una aprobación directa del VA pueden suscribir sus propios préstamos VA; otros prestamistas deben enviar sus archivos de préstamos directamente al Departamento de Asuntos de Veteranos para su revisión y aprobación, lo que aumenta significativamente el tiempo de cierre.

¿Cómo han cambiado los horarios de cierre a lo largo del tiempo?

A partir de febrero de 2019, los plazos de cierre se han mantenido dentro de un rango estrecho de 42 a 48 días en promedio para todos los tipos de préstamos durante los últimos 18 meses. Esto indica que, a pesar de las fluctuaciones estacionales del mercado y las tendencias cambiantes en materia de vivienda, el cierre de un préstamo hipotecario demora aproximadamente entre seis y siete semanas.

Las mejoras en los procedimientos de evaluación de riesgo combinadas con un cambio hacia la digitalización de los préstamos hipotecarios han acelerado los tiempos de cierre en promedio. Sin embargo, si bien muchos prestamistas en línea se jactan de tiempos de cierre más rápidos, su experiencia puede variar ampliamente según su perfil financiero, así como las capacidades y la capacidad del prestamista elegido.

¿Cómo puedo obtener un cierre rápido de préstamo hipotecario?

Hay varias cosas que puede hacer para ayudar a acelerar el proceso de cierre. Como regla general, conviene estar preparado y responder a tiempo a las consultas de los prestamistas.

Comience el proceso de préstamo lo antes posible obteniendo una aprobación previa.

Antes de firmar un contrato de compra de una propiedad, obtenga la aprobación previa de su prestamista proporcionándole información sobre sus ingresos, activos y crédito. Para emitir una carta de aprobación previa, su prestamista tendrá que obtener su informe crediticio, calcular su relación deuda-ingreso y verificar sus activos disponibles para el pago inicial.

Hacer esto con anticipación le permite ahorrar algo de tiempo una vez que se acepta su oferta y aumenta la probabilidad de que su préstamo sea aprobado. Es una buena idea obtener una aprobación previa de varios prestamistas en esta etapa para asegurarse de obtener la mejor tasa hipotecaria.

Responda rápidamente a todas las solicitudes de los prestamistas y proporcione documentación completa.

Al proporcionar toda la documentación lo más rápido y completo posible, puede ayudar a que el proceso avance. Muchos cierres suelen retrasarse porque el prestatario no presta atención a los correos electrónicos ni atiende las llamadas.

Es una buena idea responder rápidamente si el prestamista le pide que firme declaraciones, devuelva la documentación solicitada o reconozca documentos urgentes como la Declaración de Cierre para que puedan comenzar los períodos de espera obligatorios. Esto requerirá un poco de diligencia adicional de su parte, pero el esfuerzo vale la pena una vez que se desembolsa el préstamo.

Elija un proceso hipotecario digitalizado.

Elegir un prestamista hipotecario que ofrezca un proceso hipotecario en línea o digital también puede ayudar a acelerar el proceso al aprovechar la tecnología para preparar documentos y divulgaciones.

Los prestamistas hipotecarios digitalizados pueden completar firmas electrónicas e incluso suscribir solicitudes de préstamos de acuerdo con las pautas de Fannie Mae o Freddie Mac. Si bien no hay garantía de que otras partes del proceso de préstamo se muevan con la misma rapidez, el compromiso de aumentar la eficiencia a través de la tecnología puede ser un buen indicador de la capacidad de una empresa para cerrar su préstamo rápidamente.