Segundas residencias frente a propiedades de inversión: condiciones hipotecarias y normas fiscales

Una segunda vivienda es una propiedad de una sola unidad en la que se pretende vivir al menos una parte del año o visitarla con regularidad. Las propiedades de inversión suelen adquirirse para generar ingresos por alquiler y están ocupadas por inquilinos durante la mayor parte del año. Existen diferencias significativas en los costos y los requisitos de calificación para préstamos entre una segunda vivienda y una propiedad de inversión que debe comprender antes de comprar otra casa.

Tabla de contenido

• ¿Qué es una segunda residencia?
• ¿Qué es una propiedad de inversión?
• En qué se diferencian las hipotecas para segundas residencias y propiedades de inversión
• ¿Es incorrecto declarar su propiedad de inversión como segunda vivienda?
• Beneficios fiscales de las segundas residencias frente a las propiedades de inversión

¿Qué es una segunda residencia?

Una segunda vivienda es una propiedad que se compra además de la vivienda actual para vivir en ella durante parte del año. Los prestamistas pueden exigir una prueba de que la propiedad se encuentra al menos a 50 millas de su residencia actual para que se considere una segunda vivienda. Algunos ejemplos de segundas viviendas son:

• Casas de vacaciones
• Pie-à-terres
• Residencias utilizadas para el trabajo

Los prestamistas consideran que una propiedad es una segunda vivienda si se trata de una propiedad de una sola unidad que no está sujeta a un requisito de tiempo compartido. El IRS define una segunda vivienda como una propiedad en la que vives durante más de 14 días al año o el 10 % del total de días que la alquilas a otras personas.

¿Qué es una propiedad de inversión?

Una propiedad de inversión es una residencia que se compra para obtener ingresos por alquiler o para revenderla y obtener ganancias. A diferencia de las segundas residencias, una propiedad de inversión puede tener más de una unidad: las propiedades de inversión de dos a cuatro unidades le permiten obtener ingresos de varios inquilinos. Una propiedad de inversión también puede ser una propiedad comercial.

La creación de una cartera de propiedades de inversión le permite generar capital en bienes raíces utilizando el alquiler cobrado a los inquilinos. Esta puede ser una excelente estrategia de riqueza a largo plazo.

En qué se diferencian las hipotecas para segundas residencias y propiedades de inversión

Por lo general, es más barato y más fácil obtener la aprobación para una segunda hipoteca que para un préstamo para una propiedad de inversión. Los requisitos de préstamo para ambos tipos de propiedades son más estrictos que para las residencias principales.

Tasas hipotecarias

La “ocupación” puede tener un impacto importante en la tasa de interés de la hipoteca que le ofrecen. Hay tres tipos de ocupaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios: vivienda principal, segunda vivienda e inversión. Los prestamistas suelen cobrar tasas de interés más altas por segundas viviendas y propiedades de inversión, debido al riesgo de que los prestatarios puedan abandonar este tipo de propiedades.

Los propietarios de viviendas darán prioridad a sus viviendas principales si se producen tiempos financieros difíciles, y los prestamistas pueden aumentar su tasa de interés entre 0,50 y 0,875 puntos porcentuales más que la de una residencia principal. Si realiza un pago inicial bajo y tiene una calificación crediticia baja, la diferencia de tasa podría ser incluso mayor.

Pagos iniciales

Los prestamistas exigen un pago inicial más alto para las propiedades de inversión que para las segundas residencias a fin de compensar el riesgo adicional de impago. El pago inicial mínimo típico para una segunda residencia es del 10 %.

Los prestamistas pueden exigir un pago inicial del 15 % al 20 % para la compra de una propiedad de inversión en una vivienda unifamiliar. Si va a comprar una vivienda de inversión multifamiliar de dos a cuatro unidades, deberá ahorrar hasta un 25 % para el pago inicial.

Los compradores de vivienda que estén dispuestos a vivir en una unidad de una casa multifamiliar durante al menos 12 meses pueden calificar para un préstamo respaldado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) con tan solo un 3,5 % de anticipo. Una ventaja adicional: los ingresos de las unidades alquiladas se pueden utilizar para calificar. El Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. (VA) garantiza préstamos sin pago inicial para prestatarios militares elegibles para comprar propiedades con hasta siete unidades, siempre que los prestatarios vivan en una de las unidades.

Requisitos de calificación

Los prestamistas suelen establecer un estándar más alto para calificar para una segunda vivienda o una hipoteca sobre una propiedad de inversión que para una residencia principal. Muchos prestamistas requieren una puntuación crediticia mínima de 720 para la compra de una segunda vivienda y de 700 para una propiedad de inversión si va a realizar el pago inicial más bajo permitido. Incluso pueden exigirle que tenga suficiente efectivo para cubrir los pagos de la vivienda que está comprando durante hasta seis meses.

Deberá demostrar que tiene ingresos suficientes para pagar dos cuotas de la casa por una segunda vivienda o una propiedad de inversión. En la mayoría de los casos, los ingresos por alquiler de una propiedad de inversión no se pueden utilizar para calificar a menos que sus declaraciones de impuestos muestren que tiene experiencia en administración de propiedades.

Ingresos por alquiler

Es posible que pueda agregar hasta el 75 % de los ingresos por alquiler esperados para compensar el pago de la hipoteca de la propiedad de inversión que compre. Sin embargo, los prestamistas que ofrecen esta opción pueden requerir una tasación especializada que analice los precios de alquiler comparables en su área.

El requisito de tasación adicional hace que la tasación de una propiedad de inversión sea más cara que una tasación normal. Es posible que también deba demostrar que ha administrado propiedades de alquiler en el pasado para que el prestamista le otorgue crédito por posibles ingresos por alquiler.

Una excepción a esta regla es el programa de préstamos de la FHA. Las pautas de la FHA permiten que los prestamistas aprobados por la FHA apliquen los ingresos por alquiler previstos o reales de una propiedad de dos a cuatro unidades a sus ingresos totales, incluso si no tiene experiencia como propietario. Debe vivir en una de las unidades al menos 12 meses para ser elegible para esta opción de financiamiento.

¿Es incorrecto declarar su propiedad de inversión como segunda vivienda?

Puede resultar tentador decir que está comprando una casa como segunda residencia cuando en realidad tiene la intención de alquilarla para evitar una tasa de interés más alta y requisitos de pago inicial. Sin embargo, los prestamistas consideran que esto es un “fraude de ocupación” y podría dar lugar a una investigación del FBI y a fuertes multas.

Por lo general, firmará una “declaración jurada de ocupación” al momento del cierre, que le otorga al prestamista el derecho de ejecutar la hipoteca de su préstamo si descubre que usted tergiversó intencionalmente el uso de su propiedad. Muchas compañías hipotecarias utilizan sistemas de verificación digital de alta tecnología para buscar evidencia de fraude hipotecario. Otras programan visitas aleatorias al sitio para confirmar quién vive realmente en la casa.

Cómo convertir su segunda vivienda en una propiedad de inversión después del cierre

No es raro que alguien decida convertir una segunda vivienda en una propiedad de inversión en algún momento. Es mejor leer la documentación de la hipoteca para verificar que no haya restricciones sobre el tiempo durante el cual la vivienda debe usarse como segunda vivienda para evitar una investigación por fraude de ocupación.

No olvides declarar los ingresos por alquiler al IRS cuando presentes tu declaración de impuestos. Si decides refinanciar, estarás sujeto a las pautas para propiedades de inversión y a las tasas de interés de la nueva hipoteca. Eso significa que necesitarás más capital para refinanciar y probablemente pagarás una tasa más alta que cuando la casa estaba clasificada como segunda vivienda.

Beneficios fiscales de las segundas residencias frente a las propiedades de inversión

Los beneficios fiscales de una segunda vivienda son muy diferentes a los asociados a una propiedad de inversión. La siguiente tabla muestra diferencias importantes:

Atención formato: Por favor cree una tabla HTML con la siguiente información:

Un recordatorio importante sobre los cambios en las normas tributarias de 2018: solo se pueden deducir los intereses hipotecarios por un valor de hasta $750,000 de deuda hipotecaria total, incluidos los préstamos sobre residencias principales, segundas residencias y propiedades de inversión. Sin embargo, ese límite aumentó a $1 millón si la propiedad se compró antes del 15 de diciembre de 2017.

Siempre es mejor consultar con un profesional de impuestos para obtener asesoramiento fiscal para maximizar los beneficios fiscales de su segunda vivienda o propiedad de inversión.