Costo promedio de una refinanciación hipotecaria: costos de cierre y cargos por intereses

El costo de cierre promedio para refinanciar una hipoteca en Estados Unidos es de $4,345. Estos costos pueden variar según el prestamista y la ubicación de la propiedad hipotecada. Además, el monto que pida prestado afectará el costo de la refinanciación. Las refinanciaciones que se anuncian como “sin costos de cierre” o “sin cargos” a menudo incluyen esos cargos en la tasa de interés, el monto prestado o los pagos mensuales de la nueva hipoteca.

• Costo promedio de una refinanciación hipotecaria
• Coste medio de amortización
• Costo promedio de refinanciamiento en una hipoteca de tasa ajustable (ARM)
• Costo promedio de refinanciamiento a una hipoteca a 15 años
• Costo promedio de una refinanciación con retiro de efectivo

Costo promedio de una refinanciación hipotecaria

Para ilustrar los costos subyacentes asociados con una refinanciación, detallamos a continuación los cargos más comunes. También describimos algunos de los costos específicos de la refinanciación con más detalle. Vea nuestro artículo sobre los costos de cierre:

Los costos de cierre de una refinanciación hipotecaria son similares a los costos de cierre de una nueva hipoteca. Los costos de refinanciación estimados no incluyen los impuestos a la propiedad, el seguro hipotecario ni el seguro de propietario, que normalmente se requieren antes de comprar una casa nueva, pero que pueden no ser relevantes cuando se refinancia una propiedad que ya se posee.

Tarifa de registro local: los estatutos locales exigen escrituras actualizadas para reflejar el estado de una nueva hipoteca. Esta tarifa variará según el municipio en el que se encuentre su propiedad.

Tarifa de recuperación de la propiedad: el prestamista de la hipoteca original puede cobrar una tarifa de recuperación de la propiedad para liberar su interés sobre la propiedad.

Las siguientes tarifas pueden ser obligatorias en determinadas circunstancias, pero no se aplican en todos los escenarios.

Seguro de vivienda : Debería poder evitar pagar costos adicionales por esto si puede presentar prueba de cobertura adecuada para su vivienda.

Puntos: estos incluyen puntos de descuento de préstamos y puntos de crédito del prestamista. Estos reducen los costos generales o iniciales del prestatario.

Certificación contra inundaciones: esta es obligatoria para las propiedades que se encuentran dentro de zonas de riesgo de inundación designadas, según lo exige el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones. Las propiedades que se encuentran fuera de las zonas de riesgo de inundación están excluidas de este cargo.

Prima por diferencial de rendimiento: se aplica a los prestatarios que realizan su búsqueda a través de un corredor hipotecario y actúa como una comisión por organizar la transacción.

Coste medio de amortización

Para nuestro análisis, evaluamos el costo promedio de refinanciar una hipoteca fija a 30 años de $160,000, originada en 2011 al 4.45%, a una tasa del 4% en la actualidad. Descubrimos que refinanciar hoy reduce sus pagos mensuales en $35 y da como resultado un ahorro de $5,885 durante la vida del nuevo préstamo. Suponiendo que los costos de cierre promedio sean de $4,345, se necesitarían un poco más de diez años para recuperar esos cargos.

Si bien puede tener sentido refinanciar hoy al 4 %, es posible que no sea así a medida que pasen los años. Además, si vendiera su casa en una fecha intermedia después de la refinanciación, los ahorros podrían eliminarse parcial o totalmente debido a los costos de transacción.

Los costos de cierre no son el único costo en el que se incurre durante una refinanciación. Según el propósito o el momento de la refinanciación, los gastos de intereses incurridos durante la amortización del nuevo préstamo a veces pueden superar el beneficio de la refinanciación. Estos gastos deben considerarse cargos adicionales y representan el mayor costo oculto para los prestatarios. Al decidir si refinanciar, es útil sopesar la reducción en los pagos mensuales frente a los ahorros generales durante la vida del préstamo.

Costo promedio de refinanciamiento en una hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Evaluamos el costo promedio de refinanciar una hipoteca fija a 30 años de $160,000, originada en 2011 al 4.45%, en una hipoteca ARM 5/1 con una tasa fija del 3.16%. Después de que expire la tasa fija a cinco años, la tasa ajustable aumenta a la tasa actual del Tesoro a un año más un margen del 2.74% para una tasa del 4.36%, que continúa aumentando anualmente a la tasa máxima del 2% hasta alcanzar el límite de por vida del 9.26% como nuestra suposición más agresiva.

En este escenario, descubrimos que el diferencial de tasa de interés de ~1,3 % le permite recuperar sus costos de cierre dentro de los cuatro años posteriores a la refinanciación, lo que hace que esta sea una decisión rentable en el corto plazo. No obstante, descubrimos que el beneficio de la refinanciación se eliminó rápidamente una vez que venció el bloqueo de la tasa y, en realidad, era $58 000 más caro que el préstamo original si se dejaba pendiente hasta el vencimiento. Si bien esto no es necesariamente indicativo de las condiciones futuras del mercado, ilustra los riesgos inherentes a una estructura de tasa ajustable. Los costos o ahorros potenciales de una estructura ARM dependen del movimiento de las tasas de interés futuras, que son difíciles de predecir.

Es posible que desee refinanciar con una hipoteca de tasa ajustable (ARM) si tiene la intención de vender su casa después de que expire la tasa fija, ya que los ahorros a corto plazo de esta estructura son atractivos y pueden amplificarse si las tasas se mantienen bajas durante un período prolongado. Sin embargo, esta estrategia conlleva riesgos a largo plazo que se magnifican después de que expire la tasa fija. A menudo es difícil pronosticar los gastos de intereses cuando se refinancia con una ARM debido a la tasa ajustable, que cambia anualmente en función de un margen sobre un índice.

Costo promedio de refinanciamiento de una hipoteca a 30 años a una hipoteca a 15 años

Evaluamos el costo promedio de refinanciar una hipoteca de tasa fija a 30 años de $160,000, originada en 2011 a una tasa del 4.45%, para convertirla en una hipoteca de tasa fija a 15 años a una tasa del 3.26%. Descubrimos que refinanciar hoy aumenta sus pagos mensuales en $196, pero reduce sus gastos generales de intereses en más de $47,000 durante la vigencia de la nueva hipoteca, después de tener en cuenta los costos de transacción.

Nuestro análisis muestra que el beneficio de refinanciar a un plazo más corto se reduce si se espera. Suponiendo que las tasas a 15 años se mantengan constantes, si espera hasta 2021, los ahorros de la refinanciación se reducirían de $47,400 a aproximadamente $27,300. Es importante sopesar los ahorros de refinanciar antes frente a los posibles ahorros de esperar a que bajen las tasas.

Puede optar por refinanciar una hipoteca a tasa fija a 30 años a una hipoteca a tasa fija a 15 años si recibe un aumento permanente de ingresos y desea lograr ahorros significativos en los intereses durante la vigencia del préstamo. Esto es especialmente atractivo en las primeras etapas de una hipoteca a 30 años o si las tasas de interés caen significativamente. Refinanciar para obtener un préstamo a corto plazo no es para todos, pero puede resultar lucrativo para quienes tienen el apetito financiero para realizar pagos mensuales más altos.

En un entorno de tipos de interés normales, las hipotecas con plazos más cortos suelen ofrecer tipos de interés más bajos que las hipotecas con plazos más largos. Los intereses que se devengan en los plazos más cortos también son más bajos. Por lo tanto, los pagos mensuales más elevados de estas estructuras a veces pueden suponer mayores ahorros.

Costo promedio de una refinanciación con retiro de efectivo

Evaluamos el costo promedio de refinanciar una hipoteca de tasa fija a 30 años de $160,000, originada en 2011 al 4.45%, en una hipoteca con retiro de efectivo a una tasa del 4.125%. Supusimos que el monto tomado en préstamo para la hipoteca con retiro de efectivo es equivalente al monto tomado en préstamo para la hipoteca original. Descubrimos que al refinanciar el saldo restante hoy de $142,500 y retirar en efectivo $17,500 para un total combinado de $160,000 en nuevos ingresos, aumentamos el gasto total de intereses para el nuevo préstamo a $92,300 desde $89,600, sin tener en cuenta los costos de cierre.

Puede optar por realizar una refinanciación con retiro de efectivo si tiene grandes gastos que desea financiar, si desea realizar mejoras sustanciales en su hogar o si desea aprovechar las tasas de interés actuales y al mismo tiempo liberar capital. Si bien las refinanciaciones con retiro de efectivo parecen una solución híbrida atractiva, la parte del préstamo que corresponde al “retiro de efectivo” aumentará los costos de intereses de la nueva hipoteca.

Si bien descubrimos que los costos de cierre para una refinanciación con retiro de efectivo son similares a los de una refinanciación estándar, las tasas de interés para las refinanciaciones con retiro de efectivo son entre 0,12 % y 0,25 % más altas en promedio, y pueden ser incluso más altas para puntajes de crédito más bajos.

Una refinanciación con retiro de efectivo es similar a una refinanciación estándar en la medida en que se cancela el saldo de la hipoteca original. Sin embargo, la nueva hipoteca puede verse como dos partes:

• la cantidad que refinancia el préstamo original
• el monto adicional que cubre cualquier pago único que reciba como resultado del “retiro”; esto incluye los costos de cierre/liquidaciones

Es posible que se requiera un seguro hipotecario privado si el monto solicitado supera el 80 % del valor de mercado actual de la vivienda. Esto puede costar entre el 0,05 % y el 1 % del monto del préstamo por año, lo que aumenta sustancialmente los costos a largo plazo.

Una refinanciación con retiro de efectivo aumenta sus pagos mensuales, lo que se suma en términos de intereses y costos de cierre. Al retirar efectivo del capital existente, aumenta el monto adeudado, los pagos mensuales y los costos de transacción, suponiendo que no haya cambios en el plazo de la hipoteca.